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租房贵背后 承载了一个怎样的社会治理难题?

时间:2018-09-04 18:53  来源:网络整理  阅读次数: 复制分享 我要评论

“孩子成绩一出,确定考上山大附中,我就在学校附近找房子了,听过来人说,晚了就没了。”市民刘女士的“目标”是一套两室一厅的房子,她先在网上找了几天没有找到,转而求助中介。“通过中介找了学校旁边一套三室的房子,步行离学校不到20分钟,月租3500元。”“虽然价格高点,可总比抢不着好。”刘女士说,她家住在天桥区,孩子上学后,如果不在学校附近租房,每天开车接送少说也要两个小时,不但浪费大人的时间,孩子也跟着来回折腾,太心疼了。刘女士说,她与家人一合计,决定把天桥区的房子租出去,一家三口搬到学校附近陪读。这样既不耽误工作也不耽误孩子学习。文字来源:齐鲁晚报 图片来源:视觉中国

资料图:租房广告栏。  图片来源:视觉中国

  租房市场背后的经济学

  在对住房租赁市场的管理中,政府应当担负重要责任。然而,我国房改不过二十年,

  住房制度“重购轻租”,导致租房市场发展滞后,围绕租房市场的制度仍有大片空白

  中国新闻周刊记者/杨智杰

  二百多年前,工业革命的发源地英国在完成城市化的同时,最先面临住房问题——大量农民涌入城市,城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济,政府不干预房地产行业,结果导致当时90%以上的房子被资本家控制,大肆抬高房租剥削工人。随后,英国政府不得不做出反思并调整政策,决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识,把住房界定为“准公共产品”,这一理念开启了现代住房制度的先河。

  德国的房价被房地产业内人士称之为奇迹,原因是,从1970年到2017年,德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期,英国、法国、美国房价分别上涨52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近发布的《德国住房制度启示录》中提到,房价稳定的德国,居住结构仍以租房为主流,德国住房自有率45%,55%的人口租房居住。

  在一个成熟的市场,买房与租房应该是无差异的两种选择。贝壳研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时介绍,对于买房的人来讲,在健康发展的市场中,房屋资产会不断升值,经过一定时间的累积,资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用,并能带来正收益。而对于租房的人,可以相应避免购房的首付和诸多相关成本,并将节省下来的资金用于其他方面的投资。他强调,如果资本市场是健康的,租房投资的净收益与买房应该是一样的。

  失衡的租与购

  然而回归到现实,住房并不是一个单纯的消费问题。杨现领分析,从政府角度,买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融,总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费,它的产业链相对短,投资拉动效应弱,对增长的带动效应不明显、不直接。

  所以,房价问题是经济问题,主要影响的是投资。而租房是民生问题,影响的是消费。

  中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),文件提出,“停止住房实物分配,逐步实行住房分配的货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房,中低收入家庭,购买经济适用住房,其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

  简单地讲,政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此,厦门大学教授赵燕菁这样描述,1998年房改如同大规模城市“上市”,使房地产一举超过股票、债券,成为中国地方政府最主要的资本来源。

  的确,买房与租房之于政府有不同的意义,加上1998年金融危机的大背景,杨现领认为,我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向,总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。

  而与此同时,租赁市场发展则显著滞后,经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足,主体单一。“原则上,这个框架不改变,租房发展的底层制度基础就无法建立,租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。

  房改至今,很多人都有切身感受,过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下,再看看其他金融产品,股票市场10年指数涨幅归零,P2P网贷平台(互联网金融)因为逾期兑付或经营不善问题,未能偿付投资人本金利息,而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题,业内行话称为 “暴雷”。在杨现领看来,这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。

  租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是,在很多城市,买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间,人们会被引导到买房。

  虽然,十九大报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月,住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点,广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容,但是,这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。

  在这种租购失衡的情况下,住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到,我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调,每个城市情况不同,大多数中小城市不存在租房压力,压力主要是在一线城市。